Häufig gestellte Fragen
„Häufig gestellte Fragen – Alles, was du schon immer wissen wolltest“
Was ist für mich besser – ein eigenes Haus bauen oder eines kaufen, das schon fertig ist?
Wenn du dein eigenes Haus selbst baust, kannst du es ganz nach deinem Geschmack gestalten – und sparst außerdem den Gewinn des Bauträgers, denn in diesem Fall bist du selbst der Bauträger!
Das bedeutet: Du kannst mit einem Ersparnis von etwa 30 bis 40 % im Vergleich zum Marktpreis eines gleichwertigen, bereits fertigen Hauses rechnen.
Kaufst du dagegen ein gebrauchtes Haus, wirst du fast immer Renovierungen vornehmen wollen – meist betrifft das zumindest Bäder und Küche. Das ist völlig normal, passiert fast jedem Käufer.
Aus unserer Sicht hat der Kauf eines bereits fertigen Hauses nur einen wirklichen Vorteil (außer du ergatterst ein echtes Schnäppchen, z. B. ein Haus aus einer Zwangsversteigerung):
Du kannst am Tag nach dem Kauf einziehen.
Wenn du dein Haus jedoch selbst baust, musst du Geduld mitbringen – zwischen Baugenehmigung und Fertigstellung können 12 bis 15 Monate, manchmal auch mehr, vergehen.
Außerdem gehst du beim Kauf eines bestehenden Hauses das Risiko sogenannter versteckter Mängel ein – also Probleme, die man nicht sofort sieht, die der Verkäufer aber vermutlich gut kaschiert hat. Dazu gehören Risse, Feuchtigkeit, ablösende Fliesen, elektrische Defekte oder verstopfte Leitungen.
Wenn du dein Haus neu bauen lässt, vermeidest du dieses Risiko vollständig.
¿Was kostet mich der Architekt?
Die Honorare von Architekten sind frei verhandelbar; es gibt keine offizielle Gebührenordnung, sondern lediglich Richtwerte, die von der jeweiligen Architektenkammer der Region herausgegeben werden.
Die Honorare von Architekten sind nicht festgelegt – sie können also variieren. Es kann sogar vorkommen, dass ein und derselbe Architekt seine Preise je nach Auslastung anpasst. Hat er gerade weniger Aufträge, ist es durchaus möglich, dass er einen günstigeren Preis anbietet.
Darüber hinaus hängen die Architektenhonorare von mehreren Faktoren ab:
der Größe des Hauses,
dem Qualitätsniveau der Ausführung,
der Komplexität des Projekts,
und oft auch von der Zahlungsweise.
Wir zum Beispiel bieten attraktive Rabatte für Kundinnen und Kunden, die sich entscheiden, unser Honorar in einer einmaligen Zahlung zu Beginn des Projekts zu begleichen (ein klassischer Skonto für schnelle Zahlung ) – und uns gleichzeitig erlauben, während der Bauzeit ein Werbeschild auf dem Grundstück anzubringen. Das hilft uns, in der Umgebung neue Kundinnen und Kunden zu gewinnen.
Im Allgemeinen liegen die marktüblichen Honorare für Architektinnen und Architekten bei etwa 5 % des Projektbudgets – also in etwa so viel, wie die Baugenehmigung beim Rathaus kostet. Aber das ist natürlich nur ein Richtwert.
In unserem Fall gilt:
Für Einfamilienhäuser mit einem Budget über 180.000 Euro berechnen wir immer weniger als das Rathaus – das ist sozusagen eine „Hausregel“.
Denn uns geht es nicht darum, wegen des Preises einen Kunden zu verlieren,
der uns vielleicht in Zukunft neue Kunden weiterempfiehlt.
Mundpropaganda ist für uns das A und O – davon leben wir!
Darum versuchen wir immer, eine faire und vernünftige Lösung zu finden, die für beide Seiten passt.
Wir wissen: Bauen, Renovieren oder Gestalten eines Raumes wirft viele Fragen auf – und nein, nicht alle lassen sich mit einem Bauplan und einem Kaffee klären!
Deshalb haben wir hier die häufigsten Fragen gesammelt, die uns unsere Kundinnen und Kunden vor, während und nach dem Start eines Architekturprojekts stellen.
Von „Was kostet ein Projekt?“ bis „Brauche ich eine Genehmigung, um diese Wand einzureißen?“ –
hier findest du klare, ehrliche Antworten, gestützt auf die Erfahrung von Menschen, die schon mehr Baupläne gesehen haben als Netflix-Serien.
Stöbere durch die Fragen, bring Ordnung in deine Ideen – und falls danach doch noch Zweifel bleiben:
Keine Sorge! Wir lieben gute Gespräche über Architektur.
¿Wie viel kostet mich die Baugenehmigung?
Die Gemeinde (je nach Ort kann es leichte Unterschiede geben) erhebt in der Regel:
2 % des Baukostenbetrags (PEM) als Genehmigungsgebühr,
sowie 3,5 % des PEM als Bauabgabe (ICIO – Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras).
Insgesamt ergibt das also etwa 5,5 % des PEM.
Was ist der P.E.M.?
Der P.E.M. ist das offizielle Projektbudget (Presupuesto de Ejecución Material – auf Deutsch etwa: Baukosten laut Kostenvoranschlag).
Der PEM wird auf Basis der Hausgröße und der jährlich veröffentlichten Richtwerte der jeweiligen Architektenkammer berechnet. Diese Werte spiegeln den durchschnittlichen Baupreis in der jeweiligen Region wider.
Um dir Geld zu sparen, versuchen wir immer, im Projekt einen möglichst niedrigen PEM anzugeben.
Wir haben da ein kleines, völlig legales „Trickchen“: Wir erklären in den Unterlagen, dass das Haus mit einfacher Ausstattung gebaut wird (ähnlich wie eine Sozialwohnung – eine sogenannte VPO).
Damit können wir den PEM um etwa 20 % senken – was dir rund 1.000 Euro bei der Baugenehmigung sparen kann!
Rechenbeispiel:
PEM: 200.000 €
Gebühren 2 %: 4.000 €
Bauabgabe (ICIO) 3,5 %: 7.000 €
Gesamt Gemeinde: 11.000 €
Wenn wir den PEM um 20 % senken:
Neuer PEM: 160.000 €
Gebühren 2 %: 3.200 €
Bauabgabe 3,5 %: 5.600 €
Gesamt Gemeinde: 8.800 €
Ersparnis: 11.000 € – 8.800 € = 2.200 €
Dieser kleine Trick funktioniert manchmal – und manchmal nicht.
Aber wir probieren es bei jedem Projekt, denn: Ein Nein haben wir sowieso schon!
Falls das Rathaus unseren PEM nicht akzeptiert, passiert nichts Schlimmes – es gibt keine Strafe oder Bußgeld.
Die Gemeinde berechnet dann einfach ihren eigenen PEM, und du zahlst die Lizenzgebühren auf Basis dieser Berechnung.
Zuerst bezahlst du 2 % des PEM als Lizenzgebühr,
und sobald die Bauarbeiten beginnen, bekommst du den Zahlungsbescheid für die 3,5 % ICIO-Abgabe.
Gibt es außer der Baugenehmigung noch weitere Kosten?
Ja, gibt es! Es fallen noch einige zusätzliche Ausgaben an, die du beim Planen deines Projekts berücksichtigen solltest.
Kaution für die Wiederherstellung des Gehwegs
In der Regel zwischen 1.500 und 2.000 Euro, abhängig von der Länge des Gehwegs vor deinem Grundstück.
Grundstücke mit viel Straßenfront, etwa Eckgrundstücke, zahlen etwas mehr als kleinere Parzellen.
Wichtig: Dieses Geld bekommst du am Ende der Bauarbeiten zurück – nach einer Kontrolle durch die Gemeinde.
Kaution für die Entsorgung von Bauschutt (Abfallmanagement)
Der Betrag hängt vom Umfang der Bauarbeiten und vom PEM ab, liegt aber meist zwischen 2.000 und 3.000 Euro.
Seit einigen Jahren dürfen Bauabfälle nicht mehr einfach irgendwo entsorgt werden – sie müssen in einer zertifizierten Deponie abgegeben werden, wo sie je nach Materialart korrekt behandelt oder recycelt werden (z. B. Beton, Metall, Holz, Kunststoffe oder gefährliche Stoffe).
Damit du diese Regel auch wirklich einhältst, verlangt die Gemeinde eine Kaution, die du zurückbekommst, sobald du eine Bescheinigung der Deponie vorlegst, dass der Abfall ordnungsgemäß entsorgt wurde.
Vorläufiger Wasseranschluss
Sobald du die Baugenehmigung hast, musst du einen provisorischen Wasserzähler (Baustellenanschluss) beantragen, um die Bauarbeiten durchführen zu können.
Nach Fertigstellung des Hauses wird dieser Anschluss in einen dauerhaften Vertrag umgewandelt – du musst dafür nur die „Erstbezugs-Lizenz“ (Licencia de Primera Ocupación) beim Wasserversorger (z. B. Aqualia, Hidralia oder ein anderer Anbieter) vorlegen.
Vorläufiger Stromanschluss
Das Gleiche gilt für den Stromanschluss – auch hier benötigst du während der Bauphase einen provisorischen Zähler, um auf der Baustelle Strom nutzen zu können.
Was ist die „Licencia de Primera Ocupación“ (Erstbezugs-Lizenz)?
Ein sehr wichtiges Dokument – hier kurz und klar erklärt:
Wenn du ein Grundstück kaufst, hast du zunächst nur das Grundstück (logisch).
Mit der Baugenehmigung darfst du anfangen zu bauen – aber du hast noch kein Haus, sondern lediglich eine Baustelle, also eine Konstruktion, die noch nicht bewohnbar ist.
Sobald der Bau fertig ist, stellen der Architekt und der Bauleiter (aparejador) ein Abschlusszertifikat der Bauarbeiten aus. Dieses bestätigt, dass:
das Haus vollständig fertiggestellt wurde,
alle technischen und rechtlichen Anforderungen erfüllt sind,
und das Gebäude dem genehmigten Projekt entspricht.
Danach beantragst du bei der Gemeinde die Licencia de Primera Ocupación – auf Deutsch auch „Bewohnbarkeitsbescheinigung“ oder „Erstbezugs-Lizenz“ genannt.
Ein kommunaler Techniker kommt dann zur Besichtigung deines Hauses, um zu prüfen, ob alles ordnungsgemäß gebaut wurde.
Wenn alles passt, bekommst du die Bewohnbarkeitslizenz –
und die Gemeinde erstattet dir die zuvor hinterlegten Kautionen (für den Gehweg und die Bauschuttentsorgung).
Falls es Beanstandungen gibt, müssen diese natürlich behoben werden, bevor die Lizenz erteilt wird.
Darum ist es immer besser, schon während der Bauphase alles korrekt zu machen.
Erst mit der Licencia de Primera Ocupación wird dein Haus rechtlich als Wohngebäude anerkannt.
Davor gilt es lediglich als Bauwerk – nicht als bewohnbare Immobilie.
Nur nach Erhalt dieser Lizenz kannst du die endgültigen Versorgungsverträge für Wasser, Strom, Gas usw. abschließen.
Und genau deshalb ist dieses Dokument so entscheidend.
¿Wer kümmert sich um die ganzen Formalitäten mit der Gemeinde?
Das übernehmen wir!
Die gesamte Verwaltung mit der Gemeinde ist Teil unseres Service und in unseren Honoraren bereits enthalten.
Zum Glück sind die meisten Gemeinden heutzutage gut digitalisiert, sodass wir alle Projekte bequem online einreichen können – ganz ohne lästigen Papierstapel und Warten am Amtsschalter.
Hinweis:
Die Verträge für die Versorgungsanschlüsse (z. B. Wasser – Aqualia und Strom – Endesa) werden allerdings vom Kunden selbst abgeschlossen.
Gibt es noch andere Kosten außer dem Honorar für den Architekten?
Ja, die gibt es.
Beim Hausbau fallen neben dem Architektenhonorar noch einige zusätzliche Fachleistungen an, die wichtig sind, damit dein Projekt solide geplant und genehmigt werden kann.
Der Bauleiter (Aparejador / Bautechniker)
Du musst zusätzlich einen Bauleiter beauftragen.
Sein Honorar ist nicht festgelegt, aber in der Regel beträgt es etwa ein Drittel des Architektenhonorars.
Der Vermesser (Topograf)
Außerdem benötigst du einen Topografen, der dein Grundstück exakt vermisst – mit UTM-Koordinaten (das sind GPS-basierte, universelle Koordinaten, einfach erklärt).
Diese topografische Karte brauchen wir, um mit der Planung zu beginnen, daher ist das eine der ersten Leistungen, die du beauftragen solltest.
Der Preis liegt in der Regel bei etwa 300 Euro.
Geotechnisches Gutachten (Bodenuntersuchung)
Manchmal musst du auch ein geotechnisches Gutachten beauftragen.
Dabei untersucht ein spezialisiertes Unternehmen den Boden des Grundstücks, um die Fundamente richtig zu berechnen und Risse oder Setzungen in der Zukunft zu vermeiden.
Kostenpunkt: etwa 700 Euro.
Wir versuchen jedoch häufig, unseren Kunden diese Ausgabe zu ersparen, und das aus guten Gründen:
Wir kennen den Boden oft bereits, weil wir in der Nähe schon Häuser gebaut haben.
Wir können häufig das Gutachten eines Nachbargrundstücks nutzen – wenn der Nachbar es uns zeigt oder kopieren lässt. Das spart dir die Kosten für dein eigenes.
Wir verwenden meist eine durchgehende Fundamentplatte aus Stahlbeton, die der Konstruktion eine sehr hohe Stabilität verleiht – fast so robust wie der Rumpf eines Schiffes.
Zehnjahresversicherung (Seguro Decenal)
Wenn du planst, dein Haus innerhalb von zehn Jahren nach Fertigstellung zu verkaufen, kannst du eine Zehnjahresversicherung abschließen.
Sie ist nicht zwingend erforderlich, aber sinnvoll, wenn du die Immobilie später weiterverkaufen willst.
Solltest du sie nicht sofort abschließen, kannst du das auch nach Fertigstellung des Hauses nachholen – wichtig ist nur, den Käufer darüber zu informieren, dass kein solcher Versicherungsschutz besteht.
Warum muss ich einen Bauleiter (Aparejador) beauftragen, wenn ich doch schon einen Architekten bezahlt habe?
Gute Frage!
Die Antwort ist einfach: Das schreibt das Gesetz vor – genauer gesagt die spanische „Ley de Ordenación de la Edificación (L.O.E.)“, also das Bauordnungsgesetz.
Wir erklären es gern mit ein paar anschaulichen Beispielen:
Wenn du einen Anwalt beauftragst, brauchst du bei einem Gerichtsverfahren zusätzlich einen Prozessbevollmächtigten (Prokurador) – gewissermaßen den „Assistenten“ des Anwalts.
Wenn du im Krankenhaus operiert wirst, arbeitet der Chirurg auch nicht allein: Ein Anästhesist, Pflegepersonal und andere Fachkräfte unterstützen ihn.
Und genau so ist es auch beim Hausbau.
Du brauchst sowohl:
einen Architekten (arquitecto superior) – er ist für die Planung und Gesamtaufsicht zuständig,
als auch einen Technischen Architekten oder Bauleiter (aparejador) – er ist verantwortlich für die praktische Umsetzung und tägliche Bauleitung.
Der Aparejador kümmert sich um die Details auf der Baustelle, die technische Ausführung und die Sicherheitsvorschriften.
Wenn während der Bauphase Probleme oder Fragen auftauchen, die seine Kompetenzen übersteigen, ruft er den Architekten hinzu, der dann die Lösung vorgibt.
Man kann also – umgangssprachlich und mit großem Respekt für den Aparejador – sagen:
Er ist der rechte Hand des Architekten auf der Baustelle,
so wie der Prozessbevollmächtigte dem Anwalt,
oder der Anästhesist und die Krankenschwester dem Chirurgen assistieren.
Beide Rollen sind unverzichtbar – und gemeinsam sorgen sie dafür, dass dein Haus sicher, gesetzeskonform und perfekt gebaut wird.
Wie lange dauert es, bis ihr mein Projekt fertigstellt?
Wir halten uns für ziemlich schnell – und das sagen nicht nur wir!
Wenn der Kunde eine klare Vorstellung davon hat, wie sein zukünftiges Haus aussehen soll, brauchen wir in der Regel nur etwa zwei Wochen, um den Grundentwurf (Proyecto Básico) fertigzustellen und beim Rathaus einzureichen.
Danach hängt alles ein bisschen von der Gemeinde ab:
Der Genehmigungsprozess dauert im Schnitt etwa drei Monate – manchmal leider auch etwas länger (Bürokratie kennt ja keine Eile).
Sobald die Baugenehmigung erteilt ist, erstellen wir den Ausführungsplan (Proyecto de Ejecución) – das dauert in der Regel weitere zwei Wochen.
Anschließend reichen wir auch dieses Projekt bei der Gemeinde ein, und meist erhalten wir etwa einen Monat später (manchmal auch später, je nach Gemeinde) die offizielle Genehmigung zum Baubeginn.
Und erst dann dürfen die Bauarbeiten starten.
Warum reicht ihr nicht Grundentwurf und Ausführungsprojekt gleichzeitig ein – dann ginge doch alles schneller?
Gute Frage.
Die Antwort ist: Weil wir dadurch am Ende oft mehr Zeit (und Geld) verlieren würden, statt zu sparen.
Ein Architekturprojekt muss eine Vielzahl von Gesetzen, Vorschriften und Bauordnungen erfüllen – und jede Gemeinde, bzw. jeder städtische Techniker, interpretiert diese Regeln ein wenig anders.
Das führt dazu, dass das Rathaus beim ersten Prüfprozess fast immer Anmerkungen oder Änderungen verlangt.
Manchmal sind das Kleinigkeiten:
„Ändern Sie den Zauntyp.“,
„Hier fehlt noch ein Plan.“,
„Die Fensterfläche muss etwas größer sein.“
Manchmal aber auch größere Anpassungen, die Struktur oder Raumaufteilung betreffen.
Und genau um zu vermeiden, dass wir alle detaillierten Pläne, Berechnungen und technischen Unterlagen doppelt erstellen müssen, gehen wir in zwei Schritten vor:
Schritt 1: Der Grundentwurf (Proyecto Básico)
Der Name sagt es schon – es handelt sich um eine vereinfachte Version des Projekts.
Er enthält Grundrisse, Ansichten, Schnitte, Flächenberechnungen und alle wesentlichen Unterlagen, die das Rathaus benötigt, um den Entwurf zu prüfen und ggf. Änderungen zu verlangen.
Sobald wir diese Anpassungen umgesetzt haben, kann die Baugenehmigung erteilt werden.
Im Grundentwurf fehlen jedoch bewusst die detaillierten Pläne für:
Fundamente, Tragwerk, Elektro- und Sanitärinstallation, Tischlerarbeiten usw.
Diese Unterlagen sind aufwendig zu erstellen – und kein Architekt möchte sie zweimal anfertigen, nur weil das Rathaus später noch eine kleine Änderung fordert.
Schritt 2: Das Ausführungsprojekt (Proyecto de Ejecución)
Erst nachdem der Grundentwurf offiziell genehmigt wurde, erstellen wir das vollständige Ausführungsprojekt mit allen technischen Berechnungen, Plänen und Beschreibungen, die für den tatsächlichen Bau erforderlich sind.
Zusammengefasst:
Wir reichen den Grundentwurf ein.
Das Rathaus prüft ihn und gibt ggf. Rückmeldung.
Wir beheben die Anmerkungen.
Das Rathaus erteilt die Genehmigung.
Erst dann erstellen wir das Ausführungsprojekt – auf einer sicheren, genehmigten Grundlage.
So vermeiden wir unnötige Arbeit, doppelte Kosten und stellen sicher, dass das Projekt reibungslos durch die Genehmigung kommt.
Kurz gesagt: Weniger Stress, weniger Papier, mehr Effizienz.
Wie lange dauert es, bis ich die Baugenehmigung erhalte?
Leider sind Baugenehmigungen kein Schnellverfahren – sie dauern immer länger, als man gerne hätte.
Für kleinere Bauarbeiten (z. B. Renovierungen oder Umbauten) geht es allerdings recht flott:
Dank des in den letzten Jahren eingeführten Verfahrens der „verantwortlichen Erklärung“ (Declaración Responsable) können solche kleinen Genehmigungen sofort erteilt werden.
Bei größeren Bauvorhaben – also Neubauten oder Anbauten – sieht die Sache anders aus.
Da ist der Prozess deutlich langsamer.
Wie lange es dauert, hängt von mehreren Faktoren ab:
Manche Gemeinden arbeiten schneller, andere lassen sich Zeit.
Auch der Zeitpunkt der Einreichung spielt eine Rolle.
Wenn wir den Antrag im Dezember einreichen, verzögert sich alles wegen der Weihnachtsfeiertage.
Das Gleiche gilt für Juli und August – da macht das Rathaus meist erst im September weiter.
Wie lange dauert der Hausbau?
Nun ja… das hängt – wie so oft im Leben – von vielen Faktoren ab.
Vor allem aber vom Bauunternehmen, das die Arbeiten ausführt.
Viele Bauunternehmer können einfach nicht „Nein“ sagen, wenn ein neuer Auftrag winkt – auch wenn ihr Terminkalender schon überquillt.
Und man kann es ihnen kaum verübeln:
Niemand weiß, ob irgendwann schlechte Zeiten kommen oder ein Projekt verschoben oder abgesagt wird.
Das Ergebnis?
Viele nehmen mehr Baustellen an, als sie in normalem Tempo bewältigen können.
Dann verteilen sie ihre Mitarbeiter und Maschinen auf mehrere Projekte gleichzeitig –
versuchen, alle Kunden zufrieden zu halten, und verzögern dabei hier und da etwas…
natürlich möglichst unauffällig.
Fazit:
Es ist völlig normal, dass ein Bauunternehmen mehr Zeit braucht, als ursprünglich vereinbart.
Ein Monat Verzögerung? – Verzeihlich.
Etwa 10 % länger als geplant? – Noch im Rahmen.
Aber sechs Monate Verspätung? – Das ist zu viel!
Darum empfehlen wir, im Bauvertrag eine sogenannte
„Vertragsstrafe für unberechtigte Verzögerungen“ aufzunehmen –
also eine Geldstrafe pro Tag Verspätung, zum Beispiel 100 – 200 Euro täglich.
Natürlich gibt es auch legitime Gründe für Verzögerungen – etwa:
Streiks,
Pandemien (wir wissen alle, wie das ist),
Naturkatastrophen,
oder Bauverbote in touristischen Gemeinden während der Sommermonate.
Kurz gesagt:
Ein wenig Geduld gehört beim Bauen immer dazu –
aber wir sorgen dafür, dass alles fair, transparent und vertraglich klar geregelt ist.
Kann ich das Haus in meinem eigenen Tempo bauen?
Nun ja... nicht ganz.
Eine Baustelle bringt nun einmal Unannehmlichkeiten für die Nachbarn mit sich – Lärm, Staub, blockierte Straßen usw.
Deshalb möchten die Gemeinden, dass Bauarbeiten so schnell wie möglich durchgeführt werden, um diese Belastungen so gering wie möglich zu halten.
In sensiblen Bereichen, z. B. neben Schulen, Krankenhäusern oder denkmalgeschützten Gebäuden, kann das Rathaus zusätzliche Auflagen oder striktere Zeitvorgaben machen.
Und in touristisch stark frequentierten Gebieten ist es üblich, dass im Juli und August ein Baustopp verhängt wird – damit Urlauber Sonne tanken können, ohne Presslufthammer-Soundtrack.
Auf dem Land geht’s entspannter zu
In kleineren Dörfern ist es oft üblich, dass Hausbesitzer ihre Häuser nach und nach bauen – je nachdem, wie es die Finanzen erlauben.
Dort sind die Gemeinden meist flexibler mit den Baufristen.
In größeren Städten gilt: Tempo, bitte!
In größeren Gemeinden ist das anders:
Dort legen die Behörden klare Fristen fest, meist zwischen 12 und 18 Monaten,
und erwarten, dass die Bauarbeiten innerhalb dieses Zeitraums abgeschlossen werden.
Was, wenn ich mehr Zeit brauche?
Kein Problem – du kannst eine Verlängerung der Baugenehmigung beantragen,
in der Regel um denselben Zeitraum, der dir ursprünglich gewährt wurde.
Beispiel: Wenn du ein Jahr Frist hattest, kannst du insgesamt bis zu zwei Jahre bauen.
Aber Achtung:
Eine zweite Verlängerung ist nicht möglich – nur eine einzige wird genehmigt.
Höhere Gewalt? Kein Problem.
Bei Ereignissen wie Pandemien, Überschwemmungen, Erdrutschen oder anderen Naturkatastrophen verlängert sich die Frist automatisch um die Dauer dieser außergewöhnlichen Umstände.
(So wie während des COVID-Lockdowns, als zeitweise niemand zur Baustelle durfte.)
Kurz gesagt:
Du darfst nicht unbegrenzt trödeln, aber wenn du’s ordentlich planst – und der Beton nicht mitten im August trocknen muss – bekommst du genug Zeit, um dein Traumhaus stressfrei fertigzustellen.
Kann ich während des Baus Änderungen am Projekt vornehmen?
Das kommt häufig vor – viele Bauherren möchten während der Bauphase noch etwas anpassen oder verändern.
Völlig normal!
Aber: Es gibt dabei zwei sehr unterschiedliche Arten von Änderungen, und die muss man genau auseinanderhalten.
Nicht wesentliche Änderungen
Das sind kleinere Anpassungen, die die genehmigten Parameter des Projekts nicht beeinflussen.
Beispiele:
die Farbe der Fassade oder der Fliesen ändern,
eine Tür oder ein Fenster leicht versetzen,
kleine Änderungen im Innenausbau.
Diese Art von Änderungen sind kein Problem – sie können ohne neue Genehmigung durchgeführt werden.
Wesentliche Änderungen
Hier wird’s ernster.
Das sind Veränderungen, die die Grunddaten der Baugenehmigung betreffen – also z. B.:
das Haus vergrößern,
eine Pergola überdachen,
die Raumaufteilung oder die Struktur deutlich verändern.
Solche Änderungen darfst du nicht einfach so ausführen, sonst riskierst du:
Bußgelder,
Verzögerungen bei der Bewohnbarkeitslizenz (Licencia de Primera Ocupación)
und im schlimmsten Fall sogar die Verpflichtung, die unzulässigen Bauteile wieder abzureißen.
Wenn du wesentliche Änderungen vornehmen möchtest, musst du die Bauarbeiten stoppen,
einen überarbeiteten Projektplan einreichen und auf die Genehmigung der Gemeinde warten.
Fazit:
Größere Änderungen während der Bauphase sind keine gute Idee.
Es ist viel besser, das Projekt im Vorfeld gründlich zu planen, bevor es beim Rathaus eingereicht wird –
das spart Zeit, Nerven und unnötige Bürokratie.
Kann ich mein Haus später erweitern?
Leider kannst du auf deinem Grundstück nicht einfach bauen, was du willst.
Das Eigentumsrecht bedeutet nämlich nicht automatisch das Recht zu bauen.
Die Bauvorschriften legen für jedes Grundstück klare Grenzen und Parameter fest, die du nicht überschreiten darfst.
Ein einfaches Beispiel:
Wenn auf deinem Grundstück zwei Etagen und maximal 200 m² bebaubare Fläche erlaubt sind,
darfst du kein dreistöckiges Haus mit 300 m² errichten – auch wenn der Platz dafür da wäre.
Warum Erweiterungen oft nicht möglich sind
In der Regel bitten uns unsere Kunden, das Haus so groß wie möglich zu planen –
also die gesamte zulässige Bebaubarkeit auszuschöpfen.
Wenn das der Fall ist, bedeutet das:
Das Haus kann später nicht mehr erweitert werden,
es sei denn, die kommunale Bauordnung ändert sich irgendwann (was sehr selten vorkommt).
Sobald die bauliche Obergrenze deines Grundstücks ausgeschöpft ist,
wäre jede spätere Erweiterung illegal und nicht genehmigungsfähig,
außer sie verjährt nach sechs Jahren – was wir selbstverständlich nicht empfehlen können.
Da dieses Thema recht komplex ist und von vielen Faktoren abhängt,
erklären wir dir gern alles im Detail bei unserem persönlichen Treffen –
damit du genau weißt, was auf deinem Grundstück rechtlich möglich ist.
Wie wähle ich den richtigen Bauunternehmer?
Eine der wichtigsten Entscheidungen überhaupt!
Denn mit dem Bauunternehmer spielst du – sprichwörtlich – um dein Geld und dein Haus.
Hier sind unsere Empfehlungen, damit du die richtige Wahl triffst:
Worauf du achten solltest:
Guter Ruf in der Region.
Ein Unternehmen, das sich vor Ort bewährt hat, hat meist auch zufriedene Kunden.
Erfahrung in der Gegend.
Ein Bauunternehmer, der schon mehrere Häuser in deiner Nähe gebaut hat, kennt die örtlichen Gegebenheiten und Behörden.
Positive Referenzen.
Sprich mit früheren Kunden – ehrliches Feedback ist Gold wert.
Ausreichend Personal und Maschinen.
Ohne Team und Technik kein Tempo.
Ein detailliertes Angebot.
Es muss klar erkennbar sein, was im Preis enthalten ist – und was nicht.
Keine „Lockangebote“.
Wenn ein Preis zu schön klingt, um wahr zu sein, ist er es meistens auch. („Niemand verschenkt harte Arbeit zum Schleuderpreis.“)
Transparenz.
Der Unternehmer sollte bereit sein, dir aktuelle oder kürzlich abgeschlossene Projekte zu zeigen.
Vertraglich garantierte Bauzeit.
Schwarz auf Weiß – das schafft Vertrauen.
Einhaltung von Sicherheits- und Gesundheitsvorschriften.
Sicherheit geht vor.
Versicherte, geschulte Mitarbeiter.
Alle Arbeiter sollten ordnungsgemäß angemeldet und im Arbeitsschutz geschult sein.
Faire Zahlungsmodalitäten.
Zahle schrittweise nach Baufortschritt – große Vorauszahlungen sind riskant. (Wie wir gern sagen: „Bezahlte Musik klingt selten gut.“ )
Persönliche Haftung.
Lass den Bauunternehmer den Vertrag persönlich unterzeichnen – als Bürge. So kannst du im Streitfall auch auf sein Privatvermögen zugreifen, nicht nur auf das seiner Firma.
Klare Angaben zu Subunternehmern.
Wenn er Arbeiten weitervergibt, muss er die Verantwortung dafür übernehmen.
Wir helfen dir gern bei der Auswahl
Nach über 20 Jahren Erfahrung auf Baustellen haben wir ein gutes Gespür entwickelt, ob ein Unternehmer verlässlich und kompetent ist.
Wir stellen ihm gezielte Fragen, z. B.:
Wie löst er bestimmte Konstruktionsdetails?
Wie verlegt er Abdichtungsfolien?
Welchen Mörtel nutzt er für Außenfliesen?
Welche Materialien bevorzugt er für verschiedene Arbeiten?
Kennt er die neuesten Bauprodukte?
Verfügt er über die notwendige Ausrüstung?
Und ja, wir haben sogar ein paar „Testfragen“, mit denen wir schnell merken,
ob jemand ehrlich arbeitet oder nur so tut.
Das kann für dich sehr hilfreich sein, wenn du dich entscheidest.
„Die Regeln des guten Bauens“
Ein wichtiger – und sogar rechtlich anerkannter – Begriff ist das Prinzip der
„Regeln der guten Baukunst“.
Es beschreibt die handwerkliche Qualität und die Sorgfalt bei der Ausführung:
Wände stehen senkrecht und im Winkel,
Böden sind eben und waagerecht,
Stufen einer Treppe sind gleichmäßig,
Fliesen sind gerade verlegt und gleichmäßig verfugt,
Putzflächen sind glatt, ohne Beulen oder Risse,
Ecken sind gerade und sauber,
Sockelleisten, Türen und Fenster sitzen perfekt und schließen sauber.
Unsere Aufgabe als Architekten – gemeinsam mit dem Bauleiter (Aparejador) – ist es, während der gesamten Bauzeit darauf zu achten,
dass der Unternehmer diese Regeln der guten Bauausführung einhält.
Goldener Tipp:
Mit den Jahren haben wir einen kleinen, aber sehr wirkungsvollen Trick gelernt, um den Bauunternehmer „kurz an der Leine“ zu halten.
Schließe zuerst nur einen Teilvertrag ab – z. B. für Erdarbeiten, Fundamente und Rohbau.
Den Rest der Arbeiten beauftragst du erst danach – mit einem zweiten Vertrag.
So bleibt der Unternehmer motiviert, seine Arbeit sauber und termingerecht zu erledigen,
weil er weiß, dass du den Folgeauftrag nur vergibst, wenn alles passt.
Wenn ein Bauunternehmer diese Lösung nicht akzeptiert,
ist das kein gutes Zeichen – und ein klarer Hinweis, dass du besser Abstand nehmen solltest.
Was passiert, wenn der Bauunternehmer seine Verpflichtungen nicht einhält?
Wenn das passiert, ist das natürlich ein Problem – und man sollte alles daran setzen, es gar nicht erst so weit kommen zu lassen.
Darum ist es so wichtig, von Anfang an einen vertrauenswürdigen und seriösen Bauunternehmer auszuwählen, der Garantie und Verlässlichkeit bietet.
Wenn es nur kleine Probleme gibt...
Bei geringfügigen Abweichungen – etwa bei Fristen, Preisen oder kleineren Qualitätsmängeln – empfehlen wir, vernünftig und geduldig zu bleiben.
Hör dir zuerst an, warum es zu dieser Situation gekommen ist – manchmal gibt es tatsächlich nachvollziehbare Gründe.
Dann suchen wir gemeinsam mit allen Beteiligten eine faire, einvernehmliche Lösung.
Denn: Den Bauunternehmer rauszuwerfen ist immer die letzte Option – und meist nicht im Interesse des Projekts.
In solchen Fällen vermitteln wir als Architekten zwischen Bauherr und Bauunternehmen,
verweisen auf den Vertrag und die geltenden Vorschriften und machen dem Unternehmer klar,
dass er sich an die vereinbarten Bedingungen halten muss – um größere Probleme zu vermeiden.
Bauunternehmer wissen, dass wir Architekten ihnen zukünftige Aufträge vermitteln können –
das sorgt in der Regel dafür, dass sie vernünftig reagieren.
Wenn der Bauunternehmer „überzieht“
Sollten die Verstöße jedoch schwerwiegend sein und das Vertrauen unwiderruflich zerstört,
muss man unter Umständen den Vertrag kündigen –
aus Gründen, die dem Bauunternehmer zuzuschreiben sind.
In einem solchen Fall unterstützen wir dich selbstverständlich:
Wir dokumentieren alles mit Fotos, Protokollen und Berichten,
und stehen als Zeugen zur Verfügung, falls der Konflikt vor Gericht landet.
Aber keine Sorge – solche Fälle sind extrem selten.
In über 20 Jahren Berufserfahrung ist uns das höchstens fünfmal passiert – also etwa einmal alle vier Jahre.
In der Regel wissen Bauunternehmer genau, wann sie im Unrecht sind – und lenken rechtzeitig ein.
Wie du Probleme von Anfang an vermeidest
Die häufigste Ursache für Ärger sind „Dumping-Angebote“, also verdächtig niedrige Preise.
Ein Angebot ist „wirtschaftlich nicht tragfähig“, wenn es deutlich unter den üblichen Marktpreisen liegt.
Das kann mehrere Gründe haben:
Der Unternehmer hat das Projekt nicht gründlich geprüft.
Ihm fehlt Erfahrung mit dieser Art von Bau.
Oder – und das ist die gefährlichste Variante –
er bietet künstlich billig an, um den Auftrag zu bekommen,
und versucht dann während der Bauphase, den Gewinn durch billigeres Material oder Nachforderungen wieder hereinzuholen.
Deshalb unser Rat:
Finger weg von Lockangeboten, die zu gut klingen, um wahr zu sein –
sie sind fast immer die Quelle späterer Probleme.
